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近期，公募REITs 市场多层次发展正稳步推进，同时两单消费基础设施REITs也正式公开招标。市场方面，虽然指数持续回调，市场交投活跃度清淡，但从理性角度出发，多只个券的P/FFO 和P/NAV 等估值指标已触及较低的历史分位水平、以中债REITs 估值收益率衡量的IRR 明显提升，显示出公募REITs的长期配置价值已有所凸显。
市场回顾：公募REITs 市场持续回调，市场交投活跃度清淡。上周，中证REITs（收盘）指数收于940.11 点，周下跌1.14%，未跑赢主要债券宽基指数。五一假期前后（4 月24 日-5 月5 日），在一季报业绩披露、多只REITs 陆续分红、REITs 解禁等因素影响下，大部分标的持续回调。
市场交投活跃度较为清淡，日均成交额和日均换手率均下行至较低的历史分位数水平。
政策梳理：公募REITs 市场继续向着多层次方向发展。4 月25 日，北京市2023 年基础设施REITs 产业发展大会召开，会上来自国家发改委、证监会、上交所等在内的多位领导分别从不同维度介绍了未来我国公募REITs 市场的发力点，包括发行常态化、鼓励民营企业发行REITs、推动消费基础设施REITs 落地、REITs 估值体系建设、REITs 专项立法等，共同助力公募REITs 市场继续向着多层次方向发展。
项目储备跟踪：消费基础设施REITs 正式公开招标。5 月4 日，北京恒盛华星投资管理有限公司作为采购公司，就首创钜大奥特莱斯公募REITs项目财务顾问进行公开招标；5 月6 日，山东省商业集团有限公司就其下属单位持有的某商业物业公募REITs 项目中介机构进行公开招标。两单潜在的消费基础设施公募REITs 进入公开招标环节，标志着我国消费基础设施REITs 试点更进一步，这既有助于引入社会资本参与线下消费场景投资，通过打造消费者喜爱的线下消费空间以增加居民消费，又能够推动新类型REITs 的发行上市，丰富投资者可投标的，对C-REITs 行稳致远起到积极作用。
公募REITs 策略思考：今年春节之后，公募REITs 市场经历了持续性的回调，接连的调整或触发部分机构止损离场，市场交投活跃度也日趋清淡。
当前，尽管市场情绪较低迷，指数表现或仍处于磨底阶段，但从理性角度出发，多只个券的P/FFO 和P/NAV 等估值指标已触及较低的历史分位水平、以中债REITs 估值收益率衡量的IRR 也明显提升，显示出公募REITs的长期配置价值已有所凸显。
风险因素：REITs 底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情影响超预期以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。
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